• 楼市转凉 刚需不急

    宽读 > | Time Weekly - 2018-10-10 14:13:18 来源:中新经纬
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    文/薛宇飞

    热点城市进入“卖不完”的时代。

    历经3年多的房价上涨,房地产市场似乎已经显现出一些颓势。

    从9月中旬开始,久违的打折促销活动开始在各地零星出现,而到了国庆假期,这一现象迅速扩大。但购房者并不买账,观望情绪日益浓厚,一些城市的房屋网签数据也显示出疲软态势。

    专家认为,2018年楼市出现了冲高回落迹象,打折或降价现象很可能由点到线再到面扩散。未来几年,不同类型城市的市场走势也将分化。

    量价齐走低 国庆市场表现平平

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    6万抵8万、首付可分期、赠送价值10万元的车位,这是位于河北涿州、紧邻北京的某网红楼盘近期推出的优惠活动,即便如此,国庆7天假期,这一项目的去化效果也并不理想。与其同属涿州其他几个楼盘也有力度不一的优惠活动,此前沉寂的首付分期,也在多个楼盘出现。

    由于严格的楼市调控政策,环京区域的房地产市场已经十分沉寂。易居研究院此前的报告显示,不管是房价下跌幅度还是库存规模,大厂、香河、廊坊、燕郊等部分环京城市都排在各城市前列。

    房价下跌在不少城市都已经出现。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示,与8月相比,2018年9月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降,“金九银十”的“金九”基本落空。

    上述报告称,9月份一线城市房价环比下跌0.27%,准一线城市环比下跌0.345%,二线城市房价环比下跌0.506%,三四线城市房价环比微涨0.177%。不过,对于房价调整的情况,中金公司最新的研报认为,9月房价并没有出现普遍下降,核心城市的核心区域房价依然坚挺,出现价格调整的多为前期房价涨幅较大的非核心区域。

    从成交量来看,中原地产研究中心称,今年1~9月,热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调,下降了6.7%。9月份,有超过6成城市的交易量同比下调,楼市“金九”成色不足。

    对于国庆期间全国市场的表现,中原地产首席分析师张大伟认为,虽然市场整体平稳,但逐渐出现了高位回落的现象。国庆假期期间,北京、上海、广州、深圳的新建住宅网签量分别为235套、645套、656套、226套。整体来看,与2017年同期相比,今年的交易量有涨有跌,一线城市延续了超过一年的低迷成交量。

    “网签数据相对滞后,加上国庆节期间有很多城市的网签系统暂停,导致数据缺失,但从最近的市场表现来看,部分城市楼市降温已经出现。尤其是个别城市,还出现了因为降价而打砸售楼处的现象。”张大伟说。

    临近年底,在业绩和资金的双重压力下,房企打折促销活动在全国展开。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。“以价换量”项目越来越多,成交量保持相对稳定的同时,房价的下行压力会更为明显。

    市场信心消散 楼市走势将分化

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    在房地产市场,向来都是“买涨不买跌”,一旦降价成规模地出现,势必影响购房者的信心,观望情绪将有所增加。

    山东的郭先生近期打算在济南买房,但从9月下旬开始,他在网上陆续看到一些楼盘主动降价的消息,有的楼盘甚至有高达数千元的降幅。虽然郭先生对这些信息将信将疑,但也觉得可以慢慢看房,不着急入手。

    与郭先生一样,购房人心态的变化并非个例。58安居客房产研究院发布的购房者和经纪人信心指数显示,购房者信心指数为92.8,环比下降5.7%;经纪人信心指数为102.9%,环比下降2.3%。张大伟称,市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪会传染,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快。

    “多个城市的房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。”张大伟表示,热点城市进入“卖不完”的时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

    张大伟称,最近大量房企都开始打折促销、加速回款,在这种情况下,打折或降价现象很可能由点到线再扩散到面。

    在国庆长假最后一天,央行发布了年内第四次降准。但58安居客房产研究院首席分析师张波认为,此次降准维持了定向发放的方式,依旧会严防资金进入楼市,但不排除会有部分资金进入房地产市场,对楼市产生利好影响。不过,四季度房企的资金层面压力依然较大,降准对于房企融资的利好相对有限。

    未来几年,面对国内外环境的变化,不同类型城市的楼市表现或将不尽相同。同策研究院发布的报告认为,由于人口流入量大、当前需求被压制,未来会对一线、强二线城市市场形成支撑,2018年房地产市场量稳价跌,2019年量升,2020年价格上涨,但涨价空间有限;弱二线城市在2018年量缩价涨,2019年量稳,2020年价格下跌,但幅度有限。

    同策研究院判断,在2019~2020年,三四线城市市场趋势分化,一线城市实行限购政策后,需求外溢,都市圈内三四线城市跟随上涨,但调控政策执行较早、楼市进入深度调整期,未来趋势与强二线城市类似;其他三四线城市目前处于上升期,尽管棚改工作进入后半场,未来仍存在结构性机会。

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