• 多地传出楼市降价消息,这次是真跌还是假摔?

    宽读 > | Time Weekly - 2018-09-27 16:41:16 来源:中新经纬
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    文/薛宇飞

    北方某二线城市的刘阳(化名)最近频繁接到各个楼盘置业顾问打来的电话询问其是否买房,其中不少楼盘从未听过,这不禁让他开始犯嘀咕:房子是不是不好卖了?

    这种情况并非个例。近日,北京、上海、深圳、厦门等多个热点城市相继传出楼市降价的消息,新房、二手房市场似乎都有降温迹象,此前备受关注的热点楼盘也不再火爆。难道楼市真的转冷了?

    对于这个问题,业内人士的看法并不统一。有专家表示,这是楼市调整的开始,未来波及更多区域和城市,但也有观点认为,这只是个案,不能代表整个市场。

    降温:多个热点城市郊区盘定价松动

    “凡是陌生电话,一小部分是推荐理财产品,大部分是卖房的。”刘阳说,虽然几个他知道的楼盘并未明显降价,但已经出现了一些优惠活动。

    刘阳还记得,9月中旬,一处位于南三环附近的公寓房开盘价从之前宣称的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米,但之后价格又涨了回去。

    这两天,他询问该楼盘是否还有优惠活动,置业顾问没有正面回答,只是说让刘阳过去看看,“价格也给力,房子也给力”。

    作为楼市风向标的北京也频现降价促销。位于大兴区南六环外的一处限竞房,政府最高限价42000元/平方米,一位置业顾问告诉中新经纬,该楼盘主推89平方米的住宅,预计9月底开盘,相较于最高限价,一期住宅的售价在36000元/平方米左右。

    所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从北京来看,限竞房的销售情况不及市场预期。中原地产研究中心此前的数据显示,北京已经入市近万套限竞房,网签率只有不足20%,即便算上所有项目的真实销售,平均去化也不足40%。

    在深圳,有媒体走访了十余个楼盘发现,看房的人数寥寥,多数楼盘只有三五组客户,与市场火爆之时不可同日而语。大鹏新区一个楼盘,目前在售93~124平方米的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付为客户垫资。

    上海宝山区罗泾板块某楼盘更是推出了“买房送宝马”的优惠活动。销售人员对媒体表示:“‘买房送宝马’这个活动涵盖了所有房型,赠送的车型为宝马3系、X1以及1系,具体车型视户型、楼层等略有差异。如果不选择送车,也可以折价抵扣到房款中,抵扣金额为20余万元。”

    热点城市的二手房交易也趋冷。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温,除成都成交低位小幅修复外,其余城市均环比下滑,且7城降幅环比扩大。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,调控加码之下,深圳、青岛、长沙及成都的销售均价已经下跌,武汉、南京、济南等城均价稳定。

    重点城市入市需求乏力,新增客源量普遍降至年内低位。业主预期继续减弱,多城挂牌均价下跌,调价中涨价房源占比全面下降。在需求不济、预期松动的情况下,9月重点城市二手房市场仍不乐观。

    同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬表示,热点城市郊区盘进行优惠促销或降价,只是楼市调整的一个开始,未来会有更多区域和城市加入。“之前市场比较热,购房人将目光转向了郊区盘,但现在他们又撤了回来,导致郊区价格开始下跌。”他说。

    背离:官方数据显示量、价两旺

    对于部分地区的降价现象,中原地产首席分析师张大伟有不同的看法,他认为,出现降价只是部分区域的个别楼盘,可以看做是市场的冲高回落,但整个市场的大部分区域并没有降价。

    与一些地区出现降价相对比的是,官方数据却显示,市场的销售规模与价格仍在上扬。国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,67个城市新房售价环比上涨,北京、南京持平,仅厦门1个城市下跌。从数量上看,上涨的城市数量已经创下近几年新高。

    涨幅方面,中原地产研究中心称,70城房价环比涨幅全面扩大,4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。

    销售面积和金额上,今年1-8月份,全国商品房销售面积突破10亿平方米,创下了历史同期记录,销售额8.9万亿元,比去年同期多出了超1万亿元。张大伟预计,2018全年的商品房销售额将会继续刷新历史记录。

    张大伟称,对比官方数据也可以说明,房价下调只是个别案例,不代表整体市场,市场表现依旧不错。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从大趋势看,市场的量、价还在上涨,并没有完全降温。但由于数据反映的是全国市场,或许也与部分二、三线城市较为火热有关。

    不过,张宏伟表示,统计局的房价数据,是一个平均价格,并不具备实质的参考价值,观察市场变化,还要看具体案例。

    事实上,市场表现与官方或机构数据出现背离的现象并不罕见。张大伟表示,网签数据滞后、阴阳合同的出现、地方故意压低网签价格等因素都会影响了官方数据的真实性,因此他也建议将所有房屋的交易价格予以公开,为市场交易作参考。

    “虽然官方数据并不能完全准确反映市场,但至少从现在来看,市场还未转冷。”张大伟说。

    冷暖:后市变化观点不一

    严跃进称,部分房企主动调整价格,与其资金压力有关。张宏伟也表示,进入下半年,房企的资金压力更大,通过以价换量,也是为了快速回款。

    房企融资收紧,偿债也迫近高峰,可想而知,销售压力将进一步加大。张宏伟认为,从今年7、8月份开始,市场就已经出现变化,只是现在愈发明显。而从现在到明年7~8月份,市场将呈现下降走势。

    “不只是三四线城市,一二线城市也会转冷,降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大,刚需盘也会出现一些调整。” 张宏伟说。

    张大伟虽然不认同市场已经出现转冷,但他也表示,如果调控政策依旧持续下去,面对年底的资金压力,房企可能会在10月中下旬进行降价促销。

    严跃进说:“预计到年底,市场交易还会有一波冲高,当然也要看各地政策是否松绑,否则,即便是冲高,也只是成交面积小幅增长。”

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