• 个人房贷突破20万亿后,8000万平土地“尴尬”流拍

    宽读 > | Time Weekly - 2018-09-21 11:45:23 来源:全景财经
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    文/全小景

    2018年以来,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场,无一人报价的尴尬场景,土地市场断崖式降温。

    据东吴证券统计,截至 2018 年 8 月底,全国范围内已发生土地流拍达807 宗,累计流拍面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

    2018年以来,土地流拍现象明显增加,且下半年仍在加速,8月份流拍建筑面积已逼近1800万平方米,流拍率已达7.05%,创月度流拍率记录。

    另外,今年以来成交的土地价格也略显凄凉。

    据易居研究院数据,8月份,40个典型城市土地成交溢价率17.3%,环比下降1.7%,同比大降20.9%,创下39个月新低。

    曾经的地王们,都谨慎了

    曾经的地王频频刷屏,动辄斥资上百亿,抢拍一块土地,2018年以来已经销声匿迹。

    尽管,一线地产商们都拿出漂亮的半年成绩单,但各位地产大佬们在业绩说明会上的表态,却都透露着谨慎:

    恒大:未来会集中在一、二线城市,三、四线城市的风险在积聚;

    融创中国:买融创的房子,不如买融创的股票;

    上半年最为激进的碧桂园:将放慢高周转的速度,加强安全管控。

    而下半年以来,各地的土地拍卖数据,正在验证一线地产商们谨慎的观点。

    背后的原因是:融资越来越难,还债的压力越来越大。

    据天风证券统计数据显示,2018年到期的房地产相关债务将达1949亿元,且主要集中在三、四季度,分别高达932亿元、698亿元。2019年、2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。

    另外,据Wind原始数据统计,2018-2021年,房企债券到期金额将逐年走高,合计到期金额超过1万亿;如果不计新增债券,到期债券会在2022年大幅下降。

    另外,2018上半年A股总资产规模1000亿以上的20家房企中,有息负债总规模达1.77万亿,较年初增长13.5%。具体统计见下表:

    2018年上半年,A股大型房企的有息负债总规模呈现较为明显的上升趋势。截止6月底,5家房企有息负债总额超过1000亿元,分别是保利地产、绿地控股、万科A、招商蛇口、泰禾集团。

    到期债务高峰期正在来临,却遇上去杠杆大背景,房企的融资难度、融资成本都在上升,意味着流向房地产的钱将越来越少。

    另外,据东吴证券测算,今年下半年以来,房地产企业的资金充足率(房地产开发资金来源/房地产开发投资完成额)已跌破历年平均值,且有继续回落趋势,印证了房产企业资金短缺的事实。

    有业内人士指出,2017年以来,房地产企业的融资全面收紧,开发贷、发债和非标都是收紧状态,只有ABS还相对支持,中小开发商的空间越来越小,融资难度不断加大。

    风险聚集在三、四线城市?

    2018年1-8月份土地流拍的高发区域,主要在三、四线城市。

    今年1-8月,全国土地流拍接近807宗,三、四线城市流拍面积占比高达78%,同比增长121%。6月份及8月份,三、四线城市流拍建筑面积均过1000万平方米。

    可见,房地产商们对三、四线城市土地的热情大不如前。

    背后的原因可能与三、四线房价上涨的“引擎”---棚改货币化安置,密切相关。

    据财新报道,央妈8月份净增加PSL(抵押补充贷款)共91亿元,规模跌破百亿,创下去年2月份以来最低,且近3个月,PSL投放量不断收缩。

    棚改货币化安置,就是直接给三、四线的棚户区改造补偿货币,而大部分获得补偿的居民,第一选择就是购买商品房。

    2016年以来,三、四线城市楼市继续保持量价齐升,使得三、四线城市岌岌可危的高库存持续下降。

    图片来源:财新数据,数据来源:国家统计局

    国家统计局数据显示,截止2018年8月末,商品房待售面积已降至53873万平方米,相比2016年末的近75000万平方米,锐减28%,更是跌至近50个月以来最低点。

    随着三、四线去库存完结,中央定调楼市:“坚决遏制房价上涨”,央行的棚改货币化安置大概率将继续缩减。

    恒大任泽平测算预计,2018年货币化安置率将降至40%,2019~2020年进一步缩至30%。而货币化安置比例每降低5个百分点,三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。

    不仅货币在退潮,开发商也在撤退。恒大直言:未来会集中在一、二线城市,三、四线城市的风险在积聚。

    居民房贷,已突破20万亿

    除了棚改货币化,另一个楼市重要买家:个人按揭贷款,也正在逼近天花板。

    通过统计26家上市银行的2018半年度财报发现:

    26家上市银行的个人住房贷款余额合计为20.7万亿元,较2017年年底的19.28万亿元,继续增长1.42万亿元,增幅为7.38%。

    银行报表中的不断增长的个人房贷背后,是不断攀升的居民杠杆率。

    据上财高等研究院测算,截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已超过美国水平,更逼近美国金融危机前峰值。

    高企的房贷余额、杠杆率之下,居民继续加杠杆买房的动力会逐步衰退。

    结语

    对房地产行业冷、热的感知最敏感的,莫过于房地产商们。

    当他们对土地拍卖的热情大幅度锐减,且更加谨慎,是否意味着未来楼市拐地正在来临呢?

    东吴证券认为,土地流拍大量出现,是房产市场降温下行的重要信号。此轮流拍潮,是房企重质量、稳利润的自主选择的结果,或将导致市场需求的萎缩,从而限制房价的上涨空间。

2011年6月30日,伴随着京沪高铁的正式运营,时任京沪高速铁路股份有限公司(以下简称“京沪高铁公司”)的董事长蔡庆华,写下了“朝辞天安门,午逛城隍庙”的词句。

落到地方政府方面,则在小心翼翼但也异常努力地寻找一个平衡的支点—这个支点的两端,一边是政治正确,一边是房地产带来的经济利益。

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