• 百强房企三十年:苏系开发商分化加剧 龙头房企已在交接班

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    [摘要] “住宅+商业”双轮驱动模式,使得新城成为苏系开发商中的一枝独秀。中南已经喊出了“地产和建工”的双轮驱动,朗诗则自我定位为绿色科技地产开发商。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    8月24日晚,31岁的王晓松站到了台前,他将成为新城控股(601155.SH)的总裁。

    事实上,王晓松2013年在新城地产就任职总裁,2016年辞任,这次回归迎接他的是一家资产规模(截至6月30日)达2462.38亿元的公司。

    不同于王晓松在家族企业里由低做起的职业路径。现年33岁的陈昱含,在24岁时已经是中南建设(000961.SZ)的董事,而彼时24岁的王晓松只是新城上海公司工程部助理经理。

    但两人的父亲同岁。1988年,现年56岁的陈锦石一手创立了中南,5年后,王晓松的父亲王振华创建了新城。

    30年后,这两家公司已经成长为江苏省规模第一和第二的开发商,并率先迈入同一个阶段—“二代”的传承和接班。

    王晓松和陈昱含,他们从父辈手上接过的是资产总值2000亿左右的企业。这也超过了目前江苏省其他地产上市公司的总资产数值。

    同在20世纪90年代成立的银城地产目前资产总值为288亿元、弘阳地产(01996.HK)是173.92亿元、137.95亿元,则是栖霞建设(600533.SH)的资产总值。再晚到多年的苏宁环球(000718.SZ)和朗诗绿色集团(下称朗诗00106.HK),则分别为182.57亿元和226.94亿元。

    上述六家公司的资产总值刚过1000亿元,未及新城控股和中南建设4356.29亿元资产总值的1/4。

    和王振华、陈锦石同一年代出生的袁亚非和舒策城,则没有那么幸运。袁亚非创办的三胞集团尽管有1300亿元的资产规模,却和舒策城248.53亿元资产规模的五洲国际(01369.HK)同样在当下面临着压顶的债务危机。

    改革开放40年间,这批江苏的房企诞生,有些来自于建筑之乡,它们成长壮大。特别是在过去的20年里,经历着中国房地产市场的发展,政策的变化,黄金与白银,拐点与转型。如今,他们迎来各自的命运。

    分化的开始

    新城的壮大跟2008年起的地产黄金10年同步。

    王晓松大学毕业进入新城的第二年,这家公司在江苏开发商群体中已经领先并持续到当下。时间点在2010年,王晓松23岁,王振华48岁,成立17年的新城成为江苏省首个销售破百亿的房企。

    那时起,以新城为首、中南建设和朗诗随后的格局,在苏系开发商中形成。到了2012年和2013年,24岁的中南建设和12岁的朗诗分别实现百亿销售额。

    中南建设达百亿销售当年,陈锦石和王振华一同进入50岁,19岁的新城已经有了商业地产项目,那个在日后已经更迭到4.0版本的吾悦品牌,形成了三大产品线。在新城的发家地常州,地标性城市综合体项目吾悦广场以及吾悦国际广场开业。

    “住宅+商业”双轮驱动模式,使得新城成为苏系开发商中的一枝独秀。中南已经喊出了“地产和建工”的双轮驱动,朗诗则自我定位为绿色科技地产开发商。

    一开始,三者差距并不明显。直至2015年,新城的销售额达319.29亿元,高出中南建设225亿元销售额的近百亿,更是朗诗140.8亿元销售额的2.3倍。

    2015年是新城步入爆发式增长的开始,随后的2016年和2017年,销售额更是达到了650.6亿元和1264.72亿元,连续三年内突破常规的200亿元、500亿元和1000亿元的销售瓶颈,实现近6倍的增长。

    2015年的王晓松28岁,在新城地产股份有限公司总裁之位坐了两年。30岁的陈昱含也已经是中南建设下属房地产事业部的董事长。这时同在江苏省,身边不少当地房企成立已有10年,比如1993年成立的银城地产和栖霞建设、1995年成立的高利集团、1996年成立的弘阳集团、1998年成立的宏图地产、以及分别在2002年、2004年和2006年成立的苏宁环球、五洲国际、中锐地产等等。

    这些诞生在江苏省的开发商有着自己的特色。多元化往往是常态,比如中锐地产主打“教育+地产”,高利集团旗下还涵盖资本、能源、商业、教育和文化。

    南京往往是它们的发家地,但比起差不多同期诞生在南通的建筑企业和常州的地产公司,这些房企到今时今日在规模上已经掉队。

    2017年的新城已经达到1264.72亿元的销售额,而进入转型第三年的朗诗仅有320.53亿元的销售额;向“大文体、大健康、大金融”转型第二年的苏宁环球已经连续3年销售额下滑,从原先的71.81亿元跌到了39.59亿元;老牌房企栖霞建设已经在12.78亿元的销售额中维持了2年。

    截至今年上半年,新城控股已经绝对性领先,953.11亿元的销售额,足以令其进入全国地产前十强。中南建设则为652亿元,它的爆发性增长比新城稍晚,2017年创下的963亿元的销售额是2016年的3倍,令其成为当年增长最快的房企。

    而其他的房企,朗诗、苏宁环球以及银城地产,目前仅为百亿元。据时代周报记者不完全梳理,剩下的这些房企中,成立已经22年的弘阳是唯一一家公开喊出千亿的房企,跟新城同一年成立的银城地产则希望从2018年开始的四五年后达到500亿元。

    成长秘诀

    新城的成长有着自身的逻辑。

    按照国泰君安证券研究对新城核心竞争力的总结,新城的优势一是在于充足的土储,货值丰富,成本合适;二是布局全国并向三四线城市下沉;三是“住宅+商业”获取资源,“销售+持有”的双轮驱动;四是标准化、高周转、强运营。

    反映在土储上,新城控股从2015年开始大规模拿地,2015–2018年上半年,新增土地数量分别为42幅、40幅、122幅和82幅。截至目前,新城土地总储备已经达到9000万平方米,这一数值足以进入全国房企前十强。值得一提的是,近3年来,这些土地的平均成本均在3000元/平方米左右,在苏系开发商中处于较低。

    到了王晓松30岁时,陈昱含32岁,29岁的中南建设才进入大幅度的扩张阶段。2017年和2018年上半年,中南建设拿下了98幅和80幅地块。不过,在成本上,比新城略微要高,数据显示今年上半年的成本在4000元/平方米。

    值得一提的是,在中南建设2017年获取的98宗地中,约有70%位于三四线。2017年年报显示,新增土储中以核心都市圈周边拓展土地为主的特性,经营活动现金流出小计同比增长是由于本期在二三线城市土地购置面积大幅提升所致。

    从总资产周转率对比,新城在过去3年出现下降,从2015年的0.4到2016年的0.33直到2017年的0.28;而中南建设的情况不容乐观,3年里分别为0.23、0.32、0.21。

    对于一二线和三四线,中南建设有过策略上的判断和改变。2005年到2012年推崇的是在三四线的大盘模式,到了2013年调整为向一二线的进攻,再到了2017年转为向三四线的下沉。也正是在2016–2017年间,中南建设才迎来爆发。那段时间,王晓松辞任总裁,热心于新城的星翼空间等非传统地产业务。

    长三角区域依旧是江苏开发商的大本营。从新城最新的土地储备看,长三角的占比约为53%。在2016年,新城宣布完成了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。

    2015–2017年,在几家上市苏系房企中,唯有新城控股的ROE呈现上升,分别为15.14%、20.33%和29.23%。而中南建设的ROE则并不稳定,从3.89%、3.01%到4.29%;朗诗出现大幅的下降,从29.56%、24.72%到18.16%;五洲国际在2017年和2015年为-15.04%和13.33%,企业的整体投资回报水平并不乐观。

    在净利润上,新城保持领先,过去3年为18.4亿元、30.2亿元和60.3亿元;而中南建设为3.51亿元、3.39亿元和6.03亿元。而栖霞建设三年来都没有超过亿元。

    不过几家的负债率在2017年都处在70%以上,其中新城控股最高为85.84%,为三年来最高。最低的为栖霞建设为74.92%。

    家族传承

    2018年,31岁的王晓松和33岁的陈昱含,25岁的新城和30岁的中南,有着相同的经历。

    这一次,主题是管控架构的改变。这也是目前江苏上市房企中不多见的管控模式,为的是更大的规模。

    按照时代周报记者从新城方面的了解,不久前,原先的二级管控架构在向三级管控架构过渡。实质是做大区域下的放权,集团和事业部的决策被下放到区域总部,区域再对接城市公司。

    具体而言,新城原先的商业开发事业部、商业管理事业部和住宅开发事业部三大部门,下面各自设置区域总部,进行区域化管理。原先的集团总部和事业部总部在标准制定和风控上进行把握。

    同样在中南建设,也在加强区域层级公司的能力。

    据接近中南不具名内部人士对时代周报记者确认,部分核心职能从总部层面和项目公司层面移至区域公司层面,最终达到总部只负责资源的调配和整体战略的制定,区域负责具体项目的落地和具体策略的选择,而项目层面只负责高效的执行区域战略。

    按照计划,两家的裂变还会继续。

    来自新城的信息显示,今年它还在原先的基础上,战略性进驻成都、重庆、西安、郑州等核心城市,实现新城市公司裂变。同样中南要在现有的19个战区基础上孵化2–3个新的战区。

    两家的招兵买马也在进行中。例如新城最近已经对外广发英雄帖,大批量招募此前从新城离职的员工。

    尽管是家族的接班,但父辈们不忘为年轻的接班人打好框架,引入职业经理人。中南的新三陈结构里,就有职业经理人陈凯,“新三陈”的核心为陈凯,中南围绕他的理念思路搭建了一个全新的地产业务平台。同样在新城、弘阳等房企,都有职业经理人的加盟。

    但没有人可以预料这些房企的未来。

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