• 百强房企三十年:一切过往 皆为序曲

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    [摘要] 万科曾坐拥过行业老大哥数十年,到今年7月底的销售额已经为3498.0亿元,是10年前的近7倍。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    1988年的11月18日,37岁的王石以2000万元的价格拍下深圳一地块,成立4年的万科正式进军房地产。主持拍卖的官员不解,并称“简直是瞎胡闹”。

    跟王石一样,在当时,地产界后来的大佬们,则相对默默无闻。

    那一年,34岁的王健林还担任着大连市西岗区人民政府办公室主任,碧桂园的杨国强33岁还是个泥瓦工人。恒大的许家印和绿地的张玉良正值而立之年,一个还在舞阳钢铁厂车间工作,一个只是上海农委会的小职员。31岁的宋卫平在珠海一家电脑公司里编织着内部刊物,24岁的吴亚军正从一家国营仪表厂跳槽到了一家媒体。

    合生创展的朱孟依和雅居乐的陈卓林,相对幸运,前者29岁之前靠商业街的租金赚到人生第一桶金,而后者在26岁之前在家具行业风生水起。他俩都未及世茂的许荣茂出名,38岁身家过千万,有了自己的金融和纺织公司。融创中国的孙宏斌那时尚未崭露头角,25岁清华大学毕业,正向联想集团投着简历。

    30年间,万达、世茂、合生创展、雅居乐、绿地、碧桂园、龙湖、绿城、恒大和融创,这些在中国房地产历史上掀起过风云的公司,相继成立。它们目睹和经历着,1988年的海南淘金热、1998年的住房改革、2008年金融危机政府由调控转向救世,以及往后的种种。

    规模上的差异已经高低见下。万科曾坐拥过行业老大哥数十年,到今年7月底的销售额已经为3498.0亿元,是十年前的近7倍。没有人会料到,新晋老大碧桂园前7月的流量金额已经为4614.9亿元,是2008年前十位房企销售总金额的1倍。而曾被王石称为“中国地产界的航母”的合生创展,尽管是第一家突破百亿销售的房企,但到目前也停留在100亿元的规模。

    “历史的时间点都告诉我们,现今的中国发展还离不开房地产业。在市场经济下,要以市场经济为主线,经济才能健康的发展。”原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏日前在博鳌房地产论坛上对时代周报在内的媒体表示。孟一贯推崇房地产经济的主导地位。

    来自中国房地产协会原副会长朱中一的声音也认为,即便房地产业在经历了长足的发展后,现在进入了关键的调整期。但从长远来看,起码还有10年左右的发展期。

    “一是因为城镇化的持续推进,二是家庭结构的变化,三是城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也还需要房地产的支持。”8月9日,朱中一对时代周报在内的媒体表示,“所以不必对未来过于焦虑。”

    带头大哥

    王石、朱孟依、陈卓林、杨国强和许家印,这些大佬的人生在广东省产生着交集。万科、合生创展、雅居乐、碧桂园和恒大,在南方发轫。

    30年来,华南一直是中国房地产的重镇:从20世纪90年代的广信与越秀,到万科坐拥行业老大哥数十年,再到中间的华南五虎,以至现如今碧桂园、万科和恒大三强并立。

    综合中国指数研究院和克而瑞发布的2017年百强房企名单,目前共计有142家百强房企(以下全部按照142家统计),总部在华南的房企有32家,占据22.5%,为最高。其次的北京、上海、福建和浙江则分别有19家、17家、12和11家。

    1992年邓小平的南方视察之后,地产的“92派”诞生。过往的岁月里,百强房企里以在1993年成立的房企数量最多,达18家。其次是1992年和1996年,分别有12家和11家。

    梳理来看,从1992–1999年,每一年都会有一家来自广东省的房地产公司成立。雅居乐、华发、保利、碧桂园、合生创展就诞生在1992年。往后的时间里,还有敏捷、富力、合景泰富、奥园、方园、海伦堡、佳兆业、时代控股等房企的诞生。这段时期也是诸多华南房企成立的时间。

    吸收香港的成熟开发、运营经验,选择成本低廉的非核心区土地,大量囤地并造城式开发住宅项目,成功打造了数个全国知名大盘,是诸多粤系房企的起步思路。同时,他们沿用了香港模式选择多元化业务,涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等相关产品。

    走向全国化,这些来自华南的房企充当第一波。第一个出走扩张的是万科,第一站选在上海,1991年上海西郊花园问世。

    1993年,万达跨区域发展的第一站也曾放在广州,王健林曾追忆,刚来广州时栽过跟头。令人玩味的是,在2017年,他将旗下的77家酒店卖给了富力。

    尽管出走较早,截至目前,广州市场依旧还是粤系房企的天下。根据克而瑞2017年销售统计,无论是销售金额还是销售面积,广州市场的前十名均为清一色的粤系房企,前三强分别为保利、万科和碧桂园。按照不完全的统计,目前火热的粤港澳大湾区,万科、碧桂园和恒大三家,依旧是土储占比前几位的房企。

    带头大哥,不是没有经历过危机。2008年面临房地产全行业亏损时,万科出现了其发展历史上首次负增长,销售额仅为478.7亿元。不过,在当年的年度报告里,万科称,“这个行业真正的价值,从来都不在于高收益率,而在于其高成长性”。

    一语中的。对比30年前,现在的房地产已经不可同日而语。而在过去十年里,房地产经历了高速发展的黄金时期。直接体现是不少房企的销售额翻了10倍及以上。

    按照克而瑞发布的2018年上半年房企销售榜单和中国指数研究院2008年度销售情况初步计算,前十强里的碧桂园、恒大集团、万科、保利、绿地控股、中海和龙湖,分别有约26倍、30倍、6倍、10倍、4倍、5倍和9倍的增长。

    踩准扩张点

    目前看,房企们依旧年轻。从142家百强房企统计来看,成立时间大于30年(不包含30)的房企仅有20家,仅占14.1%。

    不过,各家之间已经形成了差距。从2018年上半年的数据来看,销售规模在100亿–300亿元的房企有46家,千亿的房企为7家。处于领先的碧桂园、恒大集团和万科则分别为4124.8亿元、3040亿元和3030亿元。

    在全国化扩张中并未赚得钵满钵满的也有,比如曾经华南五虎的富力和合生创展。

    事实上,同粤系的房企在同一时间创立的还有浙江的房企,以及福建的房企等。不过,同样的起点,呈现的是不同的“结局”。

    同样在房地产高速发展过程中,发家于浙江的房企并未带来明显规模上的优势。截至目前,闽系的开发商为千亿元的主力军团。浙系的房企中,千亿元的只有绿城,多数在500亿元以下。

    过去的10年,除了原本就领先的世茂之外,其他的闽系进入快速扩张的通道,成为地产发展历程中的一抹特色。

    2016年8月17日,融信、中骏、建发三家闽系房企更是出现一日分别拿下三个地王的事件。闽系的扩张路径里,“杠杆化扩张–全国化布局–上市–再扩张–稳健发展”,是避不开的特点。外界对闽系惯性的标签里,还包含了“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”。

    在明源地产研究院选取的10家闽系和粤系房企的对比研究中,2015–2017年,闽系房企的销售规模增长速度整体快于粤系,闽系在2017年度以平均64.72%的速度领先于粤系的48.44%。

    “以前说地段,没什么特殊含义,但其实地段是战术问题,周期才是战略性问题。”一位浙系房企高管对时代周报记者表示,“踩准了周期,能在不到3年的时间里迅速扩大规模。”

    对比而言,浙江的房企扩张过程中,相对低调。截至目前喊出千亿元目标的只有绿城、中梁、滨江和祥生等几个。

    创始人的特性是原因的一种。浙系中不少创始人从体制中下海,比如广宇的王鹤鸣、滨江的戚金兴、众安房产的施侃成。翻查社会履历可以发现,闽系房企的创始人多数在从十六七岁就开始创业,为了谋求生存,闽商走出去和闯荡的勇气超于他人,他们的目标也明确指向于攻占一二线城市。

    不过,比闽系冲得更快的则是融创中国。15岁的融创中国,显然是“异类”。从2018年上半年的销售数据来看,融创目前已经超越了26岁的绿地控股、39岁的中国海外发展、25岁的龙湖地产、20岁的华夏幸福等。在它前面还有26岁的碧桂园、34岁的万科、22岁的恒大以及26岁的保利房地产。

    不过,规避过快扩张带来的资金风险,是房企的立身之本。孙宏斌的顺驰曾因为过度扩张、现金流断裂而被击垮。

    在亿翰智库董事长陈啸天看来,普遍意义上,规模在200亿元和300亿元的房企在基础上要比100亿元的房企基础上要好。“房地产行业不管在往上和往下走的时候,对房企来说都还是有机会的。”8月9日,在接受时代周报在内的媒体采访时他表示。

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