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  • 上海供地潮暗涌 政策刀锋上的收与放

    时事 > | Time Weekly - 2016-08-16 04:06:17
  • [摘要] 落到地方政府方面,则在小心翼翼但也异常努力地寻找一个平衡的支点—这个支点的两端,一边是政治正确,一边是房地产带来的经济利益。

    2016年计划供应面积800公顷,前7个月仅完成近1/3

    上海供地潮暗涌 政策刀锋上的收与放

    时代周报记者 杨静 发自上海

    谁会是今年上海下一个新地王?问题的答案,每个月都在改变。

    自今年5月起,上海郊区躁动频频。先是上海的西边,5月11日,3.25新政后首场土拍上,各路开发商已经火药味十足。6月1日,在北边,有着财政部金融国资背景的信达地产以303%的溢价拿下宝山单价地王。再是东边,7月27日,金地集团经过583轮报价摘得上海浦东祝桥88亿元地王。

    市中心也开始蠢蠢欲动。仅是在上海市规划与国土资源管理局(以下简称“上海国土资源局”)挂上出让公告,上海静安中兴社区一宗商住用地就被贴上“地王王中王”的标签。百亿成交价的猜想,频现报章,答案也将在8月17日揭晓。

    迅速膨胀的地价已让老百姓哗然,而好戏才刚刚开始。初步测算,截至今年7月底,上海今年供地计划指标只完成了1/3不到。留给上海的时间仅剩下5个月。要想完成,大力推地势在必行,而一旦完成,卖地收入可以让政府性基金赚得盆满钵满。

    不过中央方面已经敲起了微妙的边鼓:7月26日中共中央政治局会议中提出的“抑制资产泡沫”被不少业内视为指向的就是“房地产泡沫”。

    稻草还在一根又一根地压下来。证监会方面使出的杀手锏指向地产商的资金端—再融资不得用于购地和补充流动资金。

    落到地方政府方面,则在小心翼翼但也异常努力地寻找一个平衡的支点—这个支点的两端,一边是政治正确,一边是房地产带来的经济利益。

    时代周报记者就相关问题致电上海国土资源局,对方以“请查看官网信息”为由婉拒了采访。

    正如往常调控引发的市场与政策之间的博弈一样,上海地方政府也在经历一场不同层面的对弈棋局。这场棋局当中,话语权的博弈,或能为理解楼市调控的行政运行提供注脚。

    上海的供地潮

    此前上海供应量的紧缺,被外界一再诟病。地王喧嚣的同时,上海政府已经加大土地供应的事实往往被忽视。

    是稀缺导致的土地高价,抑或是其他原因?上海方面有自己的情况。

    这是一份迟来的土地供应计划—今年5月才公布,在此之前的4月上海整月零宅地出让。

    上海某房地产市场估价公司分析师王兴(化名)的看法是,彼时正值3·25新政出台后不久,延缓供地计划一定程度上为的是给楼市降温。他所在的公司专业给上海政府做土地评估和测算。

    就在今年3月,上海市委书记韩正还表示过,上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利,必须关注和加强调控。

    对于饥渴已久的开发商而言,迟来雨还是“幸福”的。2016年,上海商品住宅面积(含保障性住房面积)计划供应面积为800公顷。尽管这一数值并未高于2013年的1000公顷,但对于2013-2015年间逐渐减少的供地面积而言,已经有所提高。要知道,这一数值在2015年跌到400-600公顷。

    国土资源部方面,也给上海派来红包。按照6月23日,国土资源部下发的《土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》,上海耕地保有量指标由24.93万公顷减为18.80万公顷,基本农田保护面积从21.87万公顷降低为16.60万公顷。

    这意味着,套在上海地方政府头上的紧箍咒一定程度上有所宽松。“对于供地指标来说至少是雪中送炭的。”王兴对时代周报记者表示。

    此前,上海提出的“2020年实现建设用地规模零增长或者负增长”在市场上引起不少的误解,集中指向上海不再供应商品宅地等。在上述分析师看来,事实并非如此,实际是从增量的扩张转向存量的挖掘,“上海政府在这一轮城市更新过程中的旧城改造以及拆迁的土地,是未来的大蛋糕”。

    在7月26日召开的上海市十四届人大常委会第三十一次会议(扩大)已经做了信号的释放。上海市发改委主任沈晓初向上海市人大常委作的报告中指出,“上海将加快调整土地供应结构,提高住宅用地比例,切实加快商品住房土地供应节奏”“稳步推进旧区改造和住房保障工作”。

    据时代周报记者多方了解,上海政府已经在加大旧城改造和拆迁的力度。在采访中不少人士认为,这些资源将成为上海的土地红利,短期内上海土地供应将不成大问题。

    这样的看法,站得住脚。从公开的资料可以看到部分的端倪。上海市住建委主任顾金山7月26日对外介绍,今年上半年,全市共拆除违法建筑2870多万平方米,同比增长345.8%,超额完成了年初下达的确保完成任务量。

    显然,能煮一窝饭的“米”就要来了,不过对于等米下锅的开发商而言,米可能会越来越金贵。

    吸金风口

    目前来看,地价、房价一涨再涨,上海已站在吸金的风口上。

    土地方面,综合中国指数研究院和上海易居研究院的数据计算,1-7月上海土地出让金额总计约达858亿元,是2015年上海土地成交总金额1635.53亿元的一半。

    尤其要指出的是,仅7月份,金额达250亿元,居全国之首。吸金能力可见一斑。

    下半场,上海将演绎一个接一个的地王传奇故事。按照中国指数研究院发布的报告,二线城市的南京、苏州、合肥等地全年供地计划在上半年已经完成大半。一线城市方面,7月北京继续无宅地推出,广州虽推出3宗住宅用地,但无成交;深圳无宅地推出与成交,唯独上海,在下半年开始放量供地,屡屡刷出地王。

    的确,7月不过拉开了上海下半年集中供地的帷幕而已。8月,迎接上海的将是今年开年以来最大的一次供地高潮。届时,21幅土地推出,宅地总出让面积15.2万平方米。

    这将是一笔笔巨额的收入。8月伊始拍出的3块地已经为上海作了“吸金王”的注解。在上海远郊一个叫做青浦的地方,3块地就卖出了68亿元。

    在经济学家马光远看来,地王不是拍出来的,而是地方政府“放出来”的。这既和中国土地一级市场的高度垄断有关,也和土地交易的“拍卖挂”有关。

    上个世纪80年代,上海成为首个率先开展土地使用权转让制度改革试点的城市。一直以来,土地财政收入是重要的收入来源。从近期公布的上海半年经济数据显示,房地产、批发零售、金融、商务服务、交通运输业这五个行业占地方财政收入的比重就超过60%,而其中金融和地产两项的财政贡献率名列前茅。上半年,房地产业增加值821.31亿元,同比增长6.9%。

    作为一线城市,上海的土地一直吃香。“适当缩减工业用地和商业用地规模,加大住宅用地的供应。”是新城控股副总裁欧阳捷此前对上海政府发出的呼吁。在此前接受时代周报记者采访时,他认为中央控制了土地指标,控制不了地方政府的“未批先用”的现象,故而他建议管理权限和管理责任下放,通过省级政府管理,中央考核省。

    躁动和博弈

    房企方面,仿佛转变就在一夜之间,从现金为王的策略迅速转向拿地为王。来自中国指数研究院统计数据显示,今年上半年,销售总额同比增长54%的同时,前15名上市房企拿地总金额达到2174.35亿元,同比上涨70%。

    部分财大气粗的地产商看起来并不差钱并加大了对做大规模的诉求。“我们对房地产市场是看好的。”欧阳捷近期在接受时代周报记者采访时表示。就在上月,这家来自江苏的第一大开发商以37亿元总价拿下上海中环一地块。继续看涨的房价,144%的业绩增长,是新城控股敢于大举拿地的底气所在。

    土地的疯狂只是一个方面,7月,上海新房单月成交量再度攀上了130万平方米。

    这是一个可被视为楼市回暖的数字。按照地产分析师王魏立的表述,在过去5年中,正常的月度成交量一般在80万平方米。而现在足足翻了1.5倍之多。

    地价和房价上升的气息,在上海各大售楼处早就已被察觉到。据时代周报记者了解,尚海郦景、华润华发静安府、瑞虹新城悦庭、招商中环华府近期加推或者开盘的项目,一经推出几乎一抢而空,尽管价格已经豪宅化。在市场暴涨的行情下,此前预测的保本售价一一被轻松突破。这也给了在前线抢地的开发商注入了满满的鸡血。

    不过谁都明白,地价和房价交错上升的游戏要想继续,很重要的一点是必须有足够的需求和购买力来支撑未来的房价。

    地王诞生的同时也加大了中央和地方之间的博弈。屡屡躺在舆论刀口上的是国土资源部。

    对于历年来频出的地王,国土资源部方面一直做过多次的“喊话”,但现实残酷,从结果来看,并未满足外界期待中的“正常”。

    有接近上海国土资源局的不愿具名的知情人士对时代周报记者表示,在土地财政是重要财政收入的面前,中央的喊话也是不得不为之。“执行上确实有难度。土地管理属于属地管理,供地权下放到各市县人民政府中。在大规模城镇化面前,卖地是取得资金的捷径。”上述人士表示。

    但频出的地王面前,国土资源部方面也不得不作出回应。“异常交易地块”的备案制度,在今年6月初被重申。按照要求,各地加强地价动态监测,及时掌握地价异常变动,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地,及时上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。

    自2011年以来,国土资源部一直对该制度做完善,不过在频出的地王面前,备案率一直不高。按照国土资源部第28期通报情况显示,“2015年以来,媒体报道的异常交易地块备案率仅为18%”。

    危险的地王

    事实上,缺少了资本的推动,地价飙升的非理性可能不会走得这么远。美联储前主席伯南克比喻这是一种医治经济萧条的简单疗法,即“坐着飞机往下撒钱,一切等经济稳定了再说”。

    根据上周央行新出炉的信贷数据,银行集体上演了一出信贷大跃进,7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元,几乎所有的钱都在往房地产上跑。

    对于房地产市场的升温,不少经济学家和企业家的看法是拜货币政策的红利所赐。今年上半年,房地产企业通过发债的方式,纷纷获得大量低成本资金。

    腰包鼓了后,在土地市场上的豪掷也愈发猛烈。7月,尤其当凶猛的央企在上海土地拍卖市场略显沉寂时,唱主角的则是具备资金实力的地产商。

    不过地王们的日子也并非想象中的好过。现在他们已经被视为未来金融机构的最大雷区。源头在于土地的配资方式。

    通常情况下,房地产资金支出一般分为土地款和项目开发建设资金两大部分。土地款一般要求是自有资金,尽管银行不给予贷款,但是开发商通过各种诸如信托、私募、再融资等筹措资金。后续的建设资金,一般选择向银行申请开发贷款。

    不过,游戏规则已经变味为—通过场外配资加杠杆方式进行土地配资。新华社的报道甚至指出,“(开发商)基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”。

    那么,证监会拟出手对房企再融资资金用途进行限制的背后传达出什么信息?

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,通过场外配资加杠杆方式拿地助推了房企拿地的激情,也留给市场更多的风险,一旦放弃地王的权益根据配资的约定归属金融机构,等同于把风险转嫁给配资的金融机构,从而引发系统性的金融风险。

    监管部门对房企再融资进行规范,对资金使用作出严格的规定,是高和资本董事长苏鑫的看法。在他看来,证监会此举意在防范金融风险,而不是收紧信贷。

    事实上,“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”中“再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策”自2010年以来就一直在实施,但确实是在近期对证券公司高管进行了强调。

    目前,据媒体报道,工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由两年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。市场方面,有分析师的解读是监管层对开发商的变相限贷,为的是减少土地市场资金过剩导致的泡沫。

    然而,据时代周报记者了解,就银行本身来说,土地融资是不少银行业务的大块,排名越是靠前的开发商,对于银行的依赖越强,“如果不给土地做融资,后面的开发贷款合作就会跑单。”在上海某商业银行从事放贷业务的内部人士刘姜(化名)对时代周报记者表示。

    不过,不少券商还是给业绩较好的地产公司增持的评级,但这一切都基于一点—资本红利的效应还能在房地产上释放。

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